摘要： 8月科學教育網小李來為大家講解下。吳多泰中國語文研究中心，吳多泰這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！公攤面積——李嘉誠。分期付款——霍英東。分層出售——吳多泰。此外還有，李...

8月科學教育網小李來為大家講解下。吳多泰中國語文研究中心，吳多泰這個很多人還不知道,現在讓我們一起來看看吧！

公攤面積——李嘉誠。

分期付款——霍英東。

分層出售——吳多泰。

此外還有，李兆基，鄭裕彤，邵逸夫，包玉剛，郭德勝，等，不知道你聽說過幾個？

這些都是香港房地產最早的一批始作俑者。

而這些名詞，都是以前所沒有出現過的。

你現在高攀不起的房價與房貸，都是從這幾位50多年前的“呼風喚雨”開始的。

港商富豪，呵呵，連一個搞實業的都沒。都是靠資源壟斷，資本壁壘。真不知道有什么好吹的。

以前紙質媒體時代，有些媒體吹他們一個個的品德小故事，下面一大幫給他們叫好的不知道房貸還完了沒有？

#取消公攤面積到底難在哪#

1952年之前，全香港乃至全球大部分的樓房都是整棟出售的，能在這種情況下買起房子的人，不是一般人。而普通人只有一個選擇，就是租房住。

香港國際鴻星集團吳多泰認為長線收租資金回籠太慢，，就想了一個法子，就是分層來賣。把一棟5層的樓房出售給5個人。

這大大降低了購房者的門檻，。短短幾天，兩棟樓就出售一空。但是即使是拆開來賣，這些每層1000呎（差不多90平米）的公寓，一套售價也在2萬港幣左右，普通工薪族月工資只有兩三百元，根本不可能一次性拿出這么多錢來買房。

霍氏集團的霍英東拿下了油麻地四方街的地，要建100棟5層樓唐屋，也打算按分層出售的方式賣樓。

霍英東感覺分層賣樓的周轉率無法支撐起其龐大的資金需求，于是，他找了一個當地非常有名的律師，決定在動工之前就向大眾賣期房，并且支持分期付款，付上10%～30%的首付，就可以預定一套公寓。

這種模式在當年造成了不小的轟動，100多棟房，1200多套公寓很快就賣完了。這就是商品房在香港的開端。

但是問題也出現了。就是新建成的香檳大廈，其每層樓的面積都不同，導致之前每層均分的方式行不通了，電梯的維護、修改屋契均產生了糾紛。

房子小的想少出一些樓道清理費，在一樓居住的甚至拒絕交電梯維護費，至于如何去劃分，實在沒有標準。

于是霍英東和律師一想，索性就按照大家均分“公共契約”的形式去做分配。自此，“公攤”的形式就奠定了基礎，因為當年的樓房不能拆分出售，相當于大家合伙湊份子買樓，自然公共區域也要攤派。房屋買賣按照建筑面積計算。

這種做法是符合當時的歷史背景的。在當時是一件好事。

那么我們現在為什么討厭公攤呢？因為開發商把公攤做的越來越不透明。

這里面要說一個名詞，叫做容積率。"容積率"是項目總建筑面積與總用地面積之比。

簡單的說在面積為100平方米的地塊上建房，每層建筑面積100平方米，建2層，總建筑面積200平方米，容積率就是2.0;如果建3層，每層建筑面積50平方米，總建筑面積150平方米，容積率就是1.5，依次類推。

每個城市對容積率都有要求，避免開發商無節制的蓋高樓，一般而言，容積率分為:獨立別墅為0.2~0.5,聯排別墅為0.4~0.7,6層以下多層住宅為0.8~1.2,11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,19層以上住宅為2.4~4.5,住宅小區容積率小于1.0的，為非普通住

宅。

2000年，香港為了鼓勵開發商多建一些公共區域，比如健身房，花園，兒童樂園等，這些都不計算在容積率里。

出發點是好的，但是到了開發商那里，政府不收他們的錢，但是他們照樣收購房者的錢。著名的代表就是寶云匯。批的面積是22.5萬尺，最后蓋出來46萬尺。

這些還不夠，開發商還發明了飄窗，因為高度不滿一米二的飄窗不計入建筑面積，飄窗會比普通窗戶顯得屋子大很多。最狠的情況是一個房間就一個飄窗，飄窗都可以當床了。包括只能放一個梯子就什么都干不了的室外陽臺，都是那時候的杰作。

這些全都被大陸的開發商學去了。

現在還出現宣傳0公攤的，所謂0公攤就是偷面積，在有限的建筑面積內造出更大的使用面積。例如把飄窗、花架、設備平臺等不計入建筑面積的空間或者增加只記一半面積的陽臺，后期封成房間作為「贈送面積」。

售樓處小姐會問你：“你看我們贈送你們這么多面積，房價才比旁邊的貴這么點兒，你感覺劃不劃算？”

你開心地點頭稱贊，感謝開發商的禮物。

首先贈送面積是不合規的，是偷來的。開發商在賣樓時，早已把建筑成本計算在里面大家公攤了。你得到的好處不會體現在面積上，只會體現在價格上。如果你買了同樓盤沒贈送的戶型，恭喜你，你還幫其他業主公攤了成本。

其次在你買了贈送面積之后，你相應的裝修成本也一并會增加，尤其是毛坯房的工程報價如果按建筑面積來算，多出的一塊你還要掏錢。

總體來說，你很開心的多花錢買了房子，開發商還多賺了錢，而贈送面積所得的收益還沒有納稅，贈送的面積還不收法律保護。

重慶在2002年的時候以地方法規的形式把公攤面積取消了，香港在2013年的時候把「公攤面積」取消了，其他城市為什么到現在都不取消呢？

假設現在100平米的房子賣200萬，平均房價是2萬/平米。如果公攤取消，變成套內面積出售，公攤20%的話，就是80平米的房子200萬，總價沒變，平均房價成了2萬5/平米。均價足足漲了25%。

然后假設購房者不再為公攤面積買單。開發商就會增加了的成本，他們會怎么做？

在公共區域面積偷工減料縮減成本。結果你會看到未來很多小區的樓道小到只能過去一個人，公共門廳只會留下一道走廊，電梯小的只能上兩三個人，保安都站在大街上。

這種事情在開發商身上是可以發生的，香港的鴿子屋就是代表。

所以問題還是地價。只有降低了地價，里面才有更大的利潤空間

本文吳多泰中國語文研究中心，吳多泰到此分享完畢，希望對大家有所幫助。